来源：江苏法治报      2022年11月29日

[案情]

2019年9月，原告邱某、被告某置业公司签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的商品房，双方就维修方案协商不成，至此发生纠纷。

之后，原告诉至法院，诉请要求被告支付案涉房屋质量赔偿款15万元（实际金额以评估鉴定结果为准）；并要求被告支付原告因房屋质量问题无法入住产生的房租和物业费损失。审理过程中，法官召集双方对涉案房屋进行现场勘验，原告认为房屋明显存在质量问题，申请专业机构对房屋质量维修金额进行鉴定，而被告不同意鉴定，认为房屋问题属于正常瑕疵。

[评析]

本案争议焦点在于，房屋质量问题以及赔偿金额是否必须鉴定？

关于质量问题是否存在以及如何确定赔偿金额，存在两种意见，第一种意见为，通过鉴定确定房屋是否存在质量问题以及房屋维修金额，根据鉴定结论判决被告赔偿。第二种意见为：被告交付的房屋质量问题非房屋主体结构问题，可由法院现场勘验或者邀请专家出具专家意见，确定房屋存在哪些质量问题。关于房屋维修金额，待原告实际发生维修费用损失后再向被告主张，故本案可不予鉴定。

本案采纳了第二种意见，经现场勘验确定房屋存在的质量问题，被告维修方案原告不接受，原告可自行维修，维修损失发生后可向被告主张。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案经过庭审调查、现场勘验，被告交付房屋确实存在质量问题，且在保修期内，被告应当承担维修义务。

本案中，卖房人交付房屋出现质量问题不属于主体结构质量不合格，但严重影响正常居住使用。因此，首先买卖双方应进行协商，在双方协商不成情况下，不一定必须通过鉴定程序确定房屋质量维修损失。最合理的解决办法是，由买房人按照自己的维修方案自行维修，以实际发生的维修金额再向卖房人主张，若卖房人认为买房人实际维修价格高出正常维修的价格，应由卖房人承担举证责任。

再者，鉴定增加时间和经济成本，待鉴定结论出来后，原告再进行维修，会延长原告入住时间，增加租房成本。而原告自行维修，产生的维修费用再向被告主张，维修结束后即可进行入住，无需再租房，减少成本。

综上，法官在审理这一类案件时，可视情形酌情确定是否需要鉴定，无论鉴定与否，应考虑到房屋质量维修损失能否满足买房人的维修目的，以及买房人维护自身权益所花费的时间成本、经济成本。

（孙甜甜）